⚠️ 《권리분석 위험 신호 — 계약 전에 반드시 확인해야 할 7가지 조짐》

부동산 사고는 갑자기 터지는 게 아니다.
대부분 ‘작은 신호’가 먼저 나타난다.

권리분석은 어렵게 느껴지지만,
사실 초보자도 ‘위험 신호’ 몇 가지만 볼 줄 알면
10건 중 8건은 안전하게 거를 수 있습니다.

오늘은 실제 현장에서 자주 나오는
진짜 위험 징후 7가지만 콕 집어 확장해드립니다.

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🚨 1️⃣ 근저당(대출)이 집값 대비 너무 크다

등기부등본 ‘을구’에서 가장 먼저 봐야 하는 항목입니다.

• 채권최고액이 매매가의 80~120%에 육박한다
• 근저당이 여러 건 겹쳐 있다
• 잔금일에 말소가 가능할지 의심되는 구조다

💬 왜 위험한가?
→ 매도인이 말소비용을 감당하지 못하면
잔금 날에 계약이 터질 수 있음.

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🚨 2️⃣ 가압류·가처분 기록이 있다

가압류, 가처분은 “법적 분쟁 중”이라는 뜻입니다.

• 채권자 다수
• 최근 날짜의 가처분
• 소송 패턴이 반복되는 집

💥 이런 물건은 매도인 개인 파산/채무 문제일 확률이 높음.

 

👉 《분쟁 막는 부동산 계약서 특약 10가지》

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🚨 3️⃣ 말소기준권리보다 ‘앞선 권리’가 있을 때

권리분석의 핵심은 말소기준권리입니다.

• 말소기준권리보다 앞선 전세권
• 기준보다 앞선 법정지상권
• 기준보다 앞선 가압류

👉 이런 경우엔 매수인이 떠안을 가능성이 매우 큼.

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🚨 4️⃣ 임차인의 권리가 등기부에 보이지 않는다?

등기부에 전세권이 없어도 안심하면 안 됩니다.

왜냐면 임차인이 대항력 + 확정일자로 권리를 갖고 있을 수 있기 때문.

✏️ 반드시 체크해야 할 세 가지

• 전입세대열람
• 확정일자 여부
• 실제 점유 상태

💬 전입 + 점유 + 확정일자 = 강력한 권리

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🚨 5️⃣ 경매개시 결정이 찍혀 있는 집

등기부 을구 말미에 종종 찍혀 있는 문구:

“경매개시결정”
이건 실수로 적힌 것이 절대 아닙니다.

• 이미 채무 문제로 경매가 시작된 상태
• 경매 취하가 될 수도 있지만, 불확실성이 큼

초보자라면 무조건 피하는 게 정답.

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🚨 6️⃣ 미등기 상태(특히 다세대·다가구)

미등기 주택은 정말 흔하지만, 그만큼 위험도 큽니다.

• 준공은 되었으나 소유권 이전이 안 된 경우
• 건축물대장과 일치하지 않는 구조
• 대출 불가 또는 매우 제한적

👉 안전한 건축물인지 행정처리까지 반드시 확인해야 함.

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🚨 7️⃣ 법정지상권 발생 가능성

등기부에 직접 ‘법정지상권’이라고 적혀 있지 않아도
발생할 여지가 있는 경우가 많습니다.

예:

• 대지와 건물이 다른 사람 소유
• 대지권 미등기
• 대지 사용권 불명확

➡️ 이런 경우, 매수 후 땅 사용에 제한이 생길 수 있습니다.

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🧭 한 줄 요약

“등기부의 작은 이상 신호가, 결국 큰 손실로 이어진다.”
근저당 → 가압류 → 말소기준 → 임차권 → 점유 순서로 보면 안전하다.

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