📝 《부동산 계약서 작성 시 자주 틀리는 부분 정리》

실수 한 번이면 돈이 샌다. 계약서는 ‘디테일의 싸움’이다.

부동산 계약은 누구나 하지만, 제대로 아는 사람은 많지 않습니다.
특히 초보자일수록 “중개사가 알아서 다 해주겠지” 하고 넘기지만,
정작 사고는 계약서 한 줄 때문에 터집니다.

오늘은 실제 계약 현장에서 가장 자주 틀리는 부분을
딱 5가지만 골라 쉽게 정리해드립니다.

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✅ 1️⃣ 등기부등본 ‘현재 소유자’와 계약 당사자 불일치

생각보다 자주 발생하는 문제예요.

예:

• 등기부엔 A가 소유자인데, 계약서엔 A의 ‘가족’이 서명
• 상속·증여 진행 중이라며 권한 없는 사람이 계약

👉 원칙:
등기부등본의 명의자 = 계약서의 매도인
명확히 일치해야 합니다.

 

💡 대리인 계약이라면 위임장 + 인감증명서 필수.

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✅ 2️⃣ 근저당, 가압류, 가처분 등의 권리 체크 미흡

겉으로는 멀쩡해 보여도,
등기부에 근저당이 여러 건 잡혀 있는 경우가 많습니다.

특히 위험한 케이스:

• 말소기준권리보다 뒤에 있는 가압류
• 채권최고액이 실제 매매가를 넘는 근저당
• 근저당 말소 조건이 애매하게 적힌 계약서

👉 TIP:
“잔금일에 모든 등기상 권리 말소”를
특약으로 반드시 넣어두세요.

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✅ 3️⃣ 계약금·중도금·잔금 ‘지급 방식’ 문구 누락

단순히 날짜만 적어두면 위험합니다.

🔎 반드시 포함해야 하는 문장

• 계약금 지급 방식(계좌이체/현장지급)
• 중도금 지급 조건(대출 실행 시 / 대출 거절 시 조치)
• 잔금 시 인도•등기 이전 절차

💬 특히 대출 거절 시 “계약금 반환” 여부는 반드시 명시!

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✅ 4️⃣ 인도 조건을 구체적으로 적지 않음

가장 큰 분쟁이 발생하는 부분입니다.

⚠️ 자주 생기는 문제:

• “입주일 협의”라고만 적음 → 협의가 안 됨
• 집 비워주는 시점이 명확하지 않음
• 임차인 퇴거를 매도인이 책임지는지 불명확

👉 정답:
“잔금일 ○○시에 인도하며, 임차인은 매도인이 책임지고 퇴거 처리한다.”
이렇게 구체적으로 기재해야 합니다.

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✅ 5️⃣ 하자·수리 관련 특약 누락

특히 구축 아파트에서 꼭 필요한 항목입니다.

자주 분쟁나는 하자:

• 보일러
• 누수
• 결로
• 방범창·창틀
• 누전·전기 문제

👉 무조건 넣어야 할 문장:
“잔금일 현재의 상태를 기준으로 하되, 보일러 및 주요 설비는 정상 작동을 원칙으로 한다.”

하자 책임 범위가 정해지면 분쟁 위험이 크게 줄어듭니다.

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📌 🧾 한 줄 정리

계약서는 ‘빠진 부분’에서 문제가 터진다.
등기부–권리–지급–인도–하자 5가지를 챙기면 안전하다.

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